Publicado: 09-04-2026
Resumen
El mercado del alquiler en España atraviesa un momento de especial tensión. La escasez de oferta y el incremento sostenido de precios han merecido advertencias tanto del Fondo Monetario Internacional como de la Comisión Europea, que ha identificado el déficit de vivienda asequible como uno de los principales obstáculos al acceso residencial. A este escenario, se añade un factor coyuntural de primer orden: el conflicto en Oriente Medio está generando presiones inflacionistas derivadas del encarecimiento energético, cuyo impacto en los precios de consumo ya ha alertado al Banco Central Europeo. En este contexto, la próxima finalización de un volumen relevante de contratos de arrendamiento en 2026 añade una presión adicional sobre los arrendatarios.
Ante esta situación, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2026, al amparo del artículo 86 de la Constitución Española, con el propósito de introducir medidas inmediatas de contención. La norma, basada en la concurrencia de una situación de extraordinaria y urgente necesidad: la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y la limitación temporal de la actualización anual de la renta.
I. Prórroga extraordinaria de los contratos (artículo 1)
El artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026 (“RDL 8/2026”) establece una prórroga extraordinaria aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), que estén vigentes en el momento de aplicación de la norma y cuya finalización, ya sea tras la prórroga obligatoria[1] o la tácita[2], se produzca antes del 31 de diciembre de 2027.
Para situar correctamente esta medida, conviene recordar la secuencia ordinaria de duración prevista en la LAU. En primer lugar, opera la prórroga obligatoria del artículo 9.1 LAU, que garantiza una duración mínima de cinco (5) años o siete (7) si el arrendador es persona jurídica. A continuación, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar, se activa automáticamente la prórroga tácita del artículo 10.1 LAU, que extiende el contrato por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales. Existe, asimismo, una prórroga adicional de hasta un año prevista en el artículo 10.2 LAU, solicitada por el arrendatario y condicionada a la acreditación de vulnerabilidad, cuya aceptación únicamente resulta obligatoria para el arrendador cuando éste tenga la condición de gran tenedor[3].
Es precisamente una vez agotadas estas fases cuando entra en juego la prórroga extraordinaria del RDL 8/2026. El arrendatario podrá solicitar una prórroga adicional de hasta dos años, articulada en periodos anuales, manteniéndose las condiciones del contrato en vigor. A diferencia de la prórroga del artículo 10.2 LAU, esta no exige acreditación de vulnerabilidad y su aceptación resulta obligatoria para el arrendador con carácter general.
No obstante, el arrendador podrá oponerse a esta prórroga en tres supuestos:
- Cuando las partes hayan acordado nuevos términos o condiciones;
- Cuando se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento; o
- Cuando el arrendador haya comunicado, conforme al artículo 9.3 de la LAU, su necesidad de ocupar la vivienda.
En los supuestos en los que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado[4], el artículo 10.3 LAU prevé una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento, previa solicitud del arrendatario, por un periodo máximo de tres años adicionales, durante los cuales se mantienen las condiciones del contrato en vigor. Esta prórroga resulta obligatoria para el arrendador, salvo en los casos en que las partes acuerden nuevos términos, se suscriba un nuevo contrato o concurra causa de recuperación de la vivienda en los términos del artículo 9.3 LAU.
Sobre esta base, conviene precisar que la prórroga prevista en el RDL 8/2026 no sustituye a este régimen, sino que resulta incompatible con el mismo, de modo que, cuando concurran los requisitos del artículo 10.3 LAU, será este el que resulte de aplicación con carácter preferente. En consecuencia, en estos supuestos, el contrato podrá extenderse hasta tres años adicionales conforme al artículo 10.3, frente al límite de dos años previsto en el RDL 8/2026.
II. Limitación extraordinaria de la actualización de la renta (artículo 2)
El artículo 2 introduce una limitación temporal a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU. La medida se aplica a las actualizaciones que deban producirse entre el 22 de marzo de 2026, fecha de entrada en vigor de la norma, y el 31 de diciembre de 2027.
Durante este periodo, el incremento de la renta podrá ser objeto de negociación entre las partes, si bien queda sujeto a un límite máximo del 2 %. El régimen varía en función de la condición del arrendador conforme a la Ley por el derecho a la vivienda (12/2023):
a) Cuando el arrendador tenga la consideración de gran tenedor, el límite del 2 % resulta de aplicación obligatoria, sin posibilidad de superarlo por acuerdo entre las partes.
b) Cuando no concurra dicha condición, las partes podrán pactar libremente el incremento, si bien, en ausencia de acuerdo, el límite del 2 % operará igualmente como máximo aplicable.
En definitiva, la norma introduce un límite general a la actualización de la renta, con un régimen más restrictivo para los grandes tenedores, reforzando la contención de rentas en el contexto actual.
III. Conclusiones y recomendaciones
El RDL 8/2026 se encuentra en vigor desde el 22 de marzo de 2026. Su continuidad queda condicionada a la convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días[5], decisión que deberá adoptarse previsiblemente antes del 22 de abril de 2026 mediante mayoría simple. En caso de que no sea convalidado, quedará derogado, sin perjuicio de los efectos producidos durante su vigencia. En particular, las solicitudes de prórroga formuladas válidamente mientras la norma estaba en vigor, respecto de contratos que finalicen entre el 22 de marzo y el 22 de abril de 2026, conservarán su plena eficacia y se mantendrán hasta su conclusión.
Del mismo modo, las actualizaciones de renta practicadas conforme al artículo 2 RDL 8/2026 durante ese periodo no se verán afectadas. Esto implica que los incrementos aplicados dentro del límite del 2 %, o los pactados entre las partes cuando proceda, seguirán siendo válidos y no deberán revisarse ni ajustarse con posterioridad, aun cuando la norma deje de estar vigente.
Desde una perspectiva práctica, los arrendatarios deben verificar si su contrato queda sujeto a la LAU, identificar con precisión la fecha de vencimiento y, en su caso, comunicar de forma fehaciente su voluntad de acogerse a la prórroga, mediante burofax o carta certificada, a fin de garantizar la acreditación de dicha solicitud. Por otro lado, los arrendadores deberán atender con especial diligencia las solicitudes que reciban durante este periodo, dado que, con carácter general, estarán obligados a aceptarlas si se cumplen los requisitos legales, resultando recomendable revisar la situación contractual de cada inmueble, valorar la posible concurrencia de causas de oposición, y documentar las comunicaciones con el arrendatario para prevenir eventuales conflictos.
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Contacto:
Lucía Goy Mastromiechele
+34 626 118 451
[1] Artículo 9.1 de la Ley 29/1994.
[2] Artículo 10.1 y 10.2 de la Ley 29/1994.
[3] Persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa, conforme al artículo 3.k) de la Ley 12/2023.
[4] Ámbitos territoriales en los que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible, conforme al artículo 18.1 de la Ley 12/2023.
[5] Artículo 86 de la Constitución Española.