Publicado:18-06-2026
Lucía Goy Mastromiechele
Socia Fundadora de Gentile Law
Aranza Montero Guizar
Legal Advisor de Real Estate de Gentile Law
Resumen
Desde el 3 de abril de 2025, cualquier propietario podía destinar su vivienda al alquiler turístico con total libertad, salvo que su comunidad de propietarios (en adelante, «Comunidad») lo hubiera prohibido expresamente. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (en adelante, «LO 1/2025»), ha modificado esa norma de forma radical al reformar la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, «LPH»): a partir de esa fecha, el alquiler turístico queda prohibido en todos los edificios en régimen de propiedad horizontal, salvo que la Comunidad lo haya aprobado expresamente. El propietario que quiera ejercerlo debe obtener esa aprobación antes de iniciar la actividad.
En este contexto, una de las cuestiones que con mayor frecuencia se plantea en la práctica es si tiene validez el alquiler turístico cuando la Comunidad acuerda expresamente no prohibirlo. Dado que la norma lleva poco más de un año en vigor y su interpretación aún no está plenamente asentada, la postura más prudente es atenerse al tenor literal de lo que la ley establece: la LPH exige una autorización expresa, y cualquier acuerdo que no la contenga de forma clara e inequívoca puede no ser suficiente para habilitar la actividad.
I. Alquiler turístico y arrendamiento de temporada: dos regímenes distintos
Antes de analizar el régimen de autorización, conviene precisar de qué tipo de actividad se habla, porque no todo alquiler de corta duración queda sujeto a las mismas normas. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, «LAU») distingue dos supuestos bien diferenciados.
La vivienda de uso turístico (en adelante, «VUT») es la definida en el artículo 5.e) LAU:
la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización, realizada con finalidad lucrativa y sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.
Cuando concurren todos estos elementos, la vivienda queda excluida del ámbito de la LAU y sujeta a la normativa autonómica turística. Es precisamente esta actividad la que, desde el 3 de abril de 2025, requiere autorización previa de la Comunidad.
El arrendamiento de temporada, en cambio, se encuadra en el artículo 3 LAU como arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Su rasgo definitorio es la finalidad transitoria de la ocupación —no la duración—, y se produce cuando no concurren todos los requisitos del artículo 5.e) LAU, en particular la sujeción a normativa sectorial turística. Esta modalidad no requiere autorización previa de la Comunidad: es una facultad inherente al derecho de propiedad que el propietario puede ejercer libremente. No obstante, la Comunidad que quiera prohibirla totalmente deberá hacerlo mediante modificación estatutaria adoptada por unanimidad de todos los propietarios, conforme al artículo 17.6 LPH, con la correspondiente inscripción registral para garantizar su plena oponibilidad frente a terceros. La mayoría de tres quintos no es suficiente para una prohibición absoluta del arrendamiento de temporada.
II. Qué exige la ley: autorización expresa y previa
El artículo 7.3 LPH, introducido por la LO 1/2025, establece que el propietario que quiera ejercer la actividad de VUT deberá obtener previamente la aprobación expresa de la Comunidad, en los términos del artículo 17.12 LPH. Lo que la norma exige es un acuerdo habilitante, positivo y expreso: no basta con que no exista una prohibición previa, ni con un acuerdo cuyo único contenido sea constatar que no existe veto. Esa distinción es relevante: «no prohibir» no equivale necesariamente a «aprobar expresamente». Un acuerdo que se limite a lo primero, sin contener la aprobación que exige la ley, podría considerarse insuficiente para habilitar legalmente la actividad.
En las sentencias del Pleno de 3 de octubre de 2024[1], la Sala de lo Civil declaró que la mayoría de tres quintos resultaba suficiente para acordar la prohibición total de la actividad turística, sin que fuera exigible la unanimidad. La LO 1/2025 asumió expresamente esa doctrina jurisprudencial al incorporar el término «prohíba» al artículo 17.12 LPH, disipando cualquier duda interpretativa al respecto. Dicho criterio ha sido posteriormente reiterado por el propio Tribunal en sentencia de 2025[2].
III. Consecuencias del incumplimiento y régimen transitorio
El propietario que ejerza la actividad de VUT sin la aprobación expresa y previa de la Comunidad queda expuesto a consecuencias legales. El artículo 7.3 LPH habilita al presidente a iniciativa propia o de cualquier propietario, a requerir la cesación inmediata de la actividad bajo apercibimiento de acciones judiciales. Si persiste el incumplimiento, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación del artículo 7 LPH: el juez puede decretar la cesación definitiva, la indemnización de daños y perjuicios y, en función de la gravedad, la privación del derecho de uso de la vivienda hasta tres años. Si el infractor no es el propietario, puede acordarse la extinción de sus derechos y el lanzamiento. A ello se añade que el registrador, al tramitar el número de registro de alquiler de corta duración, debe verificar la ausencia de impedimentos: en caso contrario, puede suspender el número e inhabilitar los anuncios en plataformas.
La reforma no afecta a quienes ya venían ejerciendo la actividad con anterioridad al 3 de abril de 2025 y estaban acogidos a la normativa sectorial turística: la disposición adicional segunda de la LPH les permite continuar en los términos y plazos de dicha normativa, sin necesidad de obtener la nueva autorización comunitaria previa. Esta protección exige, en todo caso, que tanto el ejercicio de la actividad como la licencia turística sean anteriores a esa fecha. Cuando la licencia es posterior, la exigencia de autorización previa opera en toda su extensión, también a efectos registrales.
IV. Conclusiones y Recomendaciones
En definitiva, la postura más prudente —y la que mejor se ajusta al tenor literal de la ley— es recabar en todo caso la autorización expresa de la Comunidad, adoptada por mayoría de tres quintos, incluso cuando los estatutos ya prevean que la actividad no está prohibida. Un acuerdo que se limite a constatar la ausencia de prohibición, sin incorporar una aprobación positiva en los términos exigidos por la LPH, puede no bastar para habilitar jurídicamente la actividad. Esta cautela se justifica, además, porque la norma cuenta aún con escasa vigencia y la jurisprudencia sobre estos matices interpretativos sigue siendo limitada. Con el tiempo, la doctrina judicial se irá consolidando y ofrecerá mayor seguridad en la aplicación práctica; hasta entonces, lo más recomendable es atenerse a lo que la ley establece de forma expresa y no equiparar fórmulas que el legislador ha diferenciado con claridad.
Si necesita ayuda o asesoramiento sobre la necesidad de presentar la declaración informativa sobre bienes en el extranjero, en Gentile Law tenemos un equipo de expertos en la materia dispuestos a asesorarle.
Contacto:
Lucía Goy Mastromiechele
Socia Fundadora de Gentile Lawluciagoy@goygentile.com
+34 626 118 451
Miguel Espinosa García
Asociado de Gentile Law
+34 604 510 566
La presente publicación tiene una finalidad exclusivamente informativa y no debe interpretarse como asesoramiento legal.
[1] Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia núm. 1232/2024, de 3 de octubre de 2024 (España); Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia núm. 1233/2024, de 3 de octubre de 2024 (España).
[2] Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia núm. 1205/2025, de 2 de septiembre de 2025 (España).