Publicado: 06-10-2026
El pasado 29 de septiembre, el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes en materia de vivienda. Por un lado, el Real Decreto-ley 26/2026 que incluía el paquete general: prórrogas, rentas, alquiler de temporada, desahucios y fiscalidad. Y, por otro, el Real Decreto-ley 27/2026 que reformaba el artículo 10 LAU para hacer de la renovación del contrato la regla general.
Sin embargo, el 2 de octubre de 2026 el Congreso rechazó su convalidación y el BOE publicó ese mismo día su derogación. Resumimos qué medidas han decaído, qué normativa vuelve a aplicarse y qué efectos pueden haber quedado de su breve vigencia.
1. Qué medidas han decaído
Con la derogación desaparecen, entre otras, las siguientes novedades:
- La prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028.
- El límite del 2% a las actualizaciones de renta hasta finales de 2027.
- La renovación automática de los contratos por periodos de cinco a siete años y la indemnización al inquilino en caso de no renovación.
- La reforma del alquiler de temporada y por habitaciones (causa acreditable, duración máxima y límite de renta por habitaciones).
- El desistimiento del inquilino sin indemnización introducido en el artículo 11 LAU.
- La suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030, la limitación de compras por determinadas entidades hasta 2028 y el paquete fiscal (reducciones en el IRPF, deducción por alquiler, IVA de alquileres turísticos, recargos en el IBI y gravamen a las SOCIMI).
2. Qué normativa se aplica ahora
Vuelven a regir la LAU y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda en su redacción anterior a los decretos. En la práctica:
- Duración y prórrogas: El régimen ordinario del artículo 10 LAU (cinco o siete años de prórroga obligatoria, más la prórroga tácita), con las prórrogas extraordinarias ya existentes para supuestos de vulnerabilidad y zonas tensionadas.
- Desistimiento: El inquilino puede desistir tras seis meses con 30 días de preaviso, y vuelve a ser válida la cláusula que fija una indemnización de una mensualidad por año de contrato pendiente.
- Alquiler de temporada: Sin la nueva exigencia legal de causa acreditable ni los límites de duración, aunque sigue siendo necesario que responda a una necesidad temporal real para no ser recalificado como vivienda habitual.
- Actualización de rentas: Conforme a lo pactado en el contrato y a los límites vigentes en la LAU, sin el tipo extraordinario del 2%.
3. ¿Qué ocurre con lo hecho mientras estuvieron en vigor?
La derogación, en principio, no tiene efectos retroactivos: un real decreto-ley produce efectos como norma con rango de ley mientras está vigente, y lo ocurrido en ese periodo no se anula automáticamente. Por ello, podrían verse afectadas situaciones como las solicitudes de prórroga extraordinaria presentadas entre el 1 y el 2 de octubre o las actualizaciones de renta con vencimiento en esos días.
Dado el escaso margen de vigencia, determinar si una actuación concreta llegó a producir efectos (por ejemplo, una comunicación enviada durante la vigencia del decreto pero recibida después) dependerá de cada caso y es previsible que genere controversia. Conviene, por tanto, conservar toda la documentación (burofaxes, comunicaciones y fechas de recepción).
¿Qué conviene hacer ahora?
- Propietarios: Mantener las cláusulas de indemnización por desistimiento, revisar las actualizaciones de renta de octubre y analizar cualquier solicitud de prórroga recibida durante la vigencia de los decretos.
- Inquilinos: Si solicitaron la prórroga extraordinaria el 1 o 2 de octubre, guardar la prueba de la fecha de envío y recepción.
- Inversores y SOCIMI: Retomar operaciones en suspenso con el marco anterior, sin perder de vista que el Gobierno podría presentar nuevas iniciativas en esta materia.
Si necesita ayuda o asesoramiento en relación con la revisión de sus contratos y la valoración de los efectos de los decretos derogados, en Gentile Law tenemos un equipo de expertos en la materia dispuestos a asesorarle.
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