Publicado: 07-01-2025
El mercado inmobiliario español está experimentando un crecimiento constante en la demanda de viviendas en alquiler. Como consecuencia, la inversión en el sector inmobiliario ha aumentado significativamente, y se prevé un crecimiento del 20% durante el año 2025.
En este contexto, es fundamental conocer las estructuras fiscales aplicables, así como los beneficios que puedan ser de aplicación. Un claro ejemplo es el régimen fiscal especial de arrendamiento de vivienda, regulado por la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS). Este régimen ofrece importantes incentivos fiscales a las sociedades que arrendan viviendas, buscando incrementar la oferta y mejorar la accesibilidad en el mercado de alquiler.
¿En qué consiste este beneficio fiscal?
Este régimen permite una bonificación del 40% sobre la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades correspondiente a las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas en los períodos impositivos iniciados a partir de 2022. Cabe señalar que, para períodos iniciados antes de esa fecha, la bonificación asciende al 85%, debiéndose a que la normativa ha sufrido una reducción en la bonificación.
En caso de que la sociedad desarrolle actividades económicas adicionales, la renta bonificable se calcula individualmente para cada inmueble. Para ello, se deben descontar de los ingresos del arrendamiento los gastos deducibles directamente vinculados, así como la parte proporcional de los gastos generales relacionados.
Para acogerse a este régimen, la sociedad debe notificarlo previamente a la Administración Tributaria. La aplicación del régimen comenzará en el periodo impositivo que finalice tras dicha comunicación.
¿Qué requisitos se han de seguir?
Para acceder a este régimen fiscal, es necesario que las sociedades cumplan con las siguientes condiciones:
- Actividad económica principal: La sociedad debe dedicarse principalmente al arrendamiento de viviendas situadas en territorio español. Aunque esta actividad no requiere exclusividad, al menos el 55% de las rentas del períodoperiodo impositivo deben proceder del arrendamiento de vivienda.
- Destino del arrendamiento: Las viviendas deben destinarse a satisfacer una necesidad permanente de vivienda del arrendatario, conforme al artículo 2.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
- Número mínimo de viviendas: La sociedad debe contar con al menos ocho viviendas arrendadas o disponibles para arrendamiento.
- Requisitos laborales: Es obligatorio que la sociedad tenga al menos un empleado a jornada completa con contrato laboral.
- Duración del arrendamiento: Las viviendas deben permanecer arrendadas o disponibles durante un mínimo de tres años, contados de manera individual para cada inmueble.
- Propiedad de los inmuebles: Las viviendas deben haber sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad. No se aceptan viviendas obtenidas mediante arrendamientos o derechos temporales de explotación.
- Contabilidad separada: Cada inmueble debe registrarse de forma separada en la contabilidad, de manera que se pueda determinar la renta correspondiente al arrendamiento de cada vivienda.
¿Existen incompatibilidades en su aplicación?
El régimen fiscal especial es incompatible con otros regímenes especiales, salvo los siguientes casos:
- Consolidación fiscal;
- Fusiones y escisiones, aportaciones de activo y canje de valores;
- Determinados contratos de arrendamiento financiero.
Además, se aplican las siguientes limitaciones:
- Incompatibilidad con la reserva de capitalización: Las rentas bonificadas no podrán acogerse a la reducción de reserva de capitalización regulada en el artículo 25 de la LIS.
- Limitación de la exención por doble imposición: Los dividendos o participaciones en beneficios derivados de rentas bonificadas solo podrán acogerse a la exención del artículo 21 de la LIS en un 50% de su importe, salvo que la entidad tribute bajo consolidación fiscal.
El régimen fiscal especial de arrendamiento de vivienda constituye una herramienta eficaz para fomentar la inversión inmobiliaria y profesionalizar el mercado del alquiler en España. Sin embargo, la implementación puede presentar desafíos, como la complejidad administrativa y limitaciones en determinados contextos. Por ello, es esencial realizar un análisis personalizado de la situación de cada sociedad para maximizar las ventajas de este régimen.
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