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¿Se puede cancelar una hipoteca de una finca que ha sido segregada?

¿Se puede cancelar una hipoteca de una finca que ha sido segregada? Publicado: 31-10-2017

derecho inmobiliario

El pasado 21 de septiembre se publicó en el BOE la resolución de la DGRN de 31 de agosto de 2017 que estimaba un recurso interpuesto por un Notario sobre la cancelación de una hipoteca sobre una finca en la que posteriormente se segregaron otras dos.
1. ¿Qué se entiende por segregación?
La segregación consiste en separar parte de una finca ya existente para formar una nueva. La finca originaria antes de la segregación es denominada finca matriz, y la finca restante que resulte después de practicar las segregaciones se denomina finca resto.
Cuando se practique la segregación se inscribirá la porción segregada con un número diferente registral a la finca matriz. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.
2. ¿Qué ocurre si se constituyó una hipoteca sobre la finca matriz y queremos cancelar la hipoteca una vez producida la segregación?
2.1 Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado
Debemos tener en cuenta la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 31 de agosto de 2017, en la que se discutía si podía practicarse la cancelación de una hipoteca que fue constituida sobre una a finca de la posteriormente se produjeron dos segregaciones sin que se distribuyera la responsabilidad hipotecaria sobre la finca resto ni sobre las fincas segregadas.
Además, en la escritura de cancelación de la hipoteca se expresa que dicha hipoteca sólo grava la finca matriz, y en la descripción que hace sobre ella, la describe con la descripción que le corresponde tras las fincas segregadas (como finca resto), sin hacer referencia alguna a las fincas segregadas que también se encuentran gravadas con la Hipoteca.
La Registradora deniega la inscripción de la cancelación de la hipoteca, ya que interpreta que los términos de la escritura de cancelación son confusos.
El Notario recurrente entiende que no existe tal confusión, debido a que entiende que la descripción que se hace de la finca es la descripción vigente y actualizada.

• Denegación de la Registradora

La Registradora entiende que no es posible practicar la cancelación de la finca por falta de claridad en la escritura, ya que la hipoteca se constituyó sobre la Matriz antes de las segregaciones y no sobre el resto como queda descrita en la escritura de cancelación. Entiende que lo que se pretende es la cancelación de la hipoteca sobre la finca resto, y que esta no procede por el principio de invisibilidad de la hipoteca.
Como principio de indivisibilidad de la hipoteca se entiende que, en caso de segregación en la finca original, subsistirá la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas aun cuando se reduzca la obligación garantizada.
Por lo tanto, la Registradora deniega la inscripción puesto que, a su entender, debido al principio anteriormente mencionado, sólo se pretende la cancelación del resto de la finca y no del total, por lo que la hipoteca subsistirá.

• Recurso del Notario

El Notario recurre la resolución de la Registradora de la Propiedad debido a que, lo que se pretende no es la cancelación parcial de la hipoteca con la consiguiente liberación hipotecaria de una o alguna de las fincas gravadas, sino la cancelación total de la misma debido a que ha sido íntegramente satisfecho el préstamo hipotecario, y que, consintiendo el acreedor la cancelación íntegra, todas las fincas que se encontrasen gravadas por la hipoteca, quedaría liberadas, basándose en el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la deuda garantizada.

• Resolución Dirección General de Registros y Notariado

La Dirección General de Registros y Notariado estima el recurso, atendiendo los criterios del Notario recurrente.
No obstante, precisa en que la descripción llevada a cabo por el notario autorizante, debería haber sido más completa, no limitándose solo a describir la finca resto, sino también incluyendo la referencia a las segregaciones.
Además, trae a colación el principio de rogación que rige el sistema registral, donde no se puede practicar un asiento que no haya sido solicitado. En el expediente, aunque haya acreditado el presupuesto para la cancelación, no se relacionan las fincas afectadas por la cancelación. Por lo tanto, aunque el crédito haya sido extinguido en su totalidad, la hipoteca subsistirá tubularmente hasta que todos los interesados solicitan la cancelación de las hipotecas de cada una de las fincas.
3. Conclusión
Tras una lectura exhaustiva de la resolución de la DGRN, podemos concluir que, sí que es posible proceder a la cancelación de una hipoteca sobre una finca segregada, pero siempre y cuando se describa de una manera precisa en la escritura de cancelación de la hipoteca tanto la finca resto como las fincas segregadas, por lo tanto, debería haberse establecido en la escritura el porcentaje que representa la responsabilidad hipotecaria en la finca matriz y la finca resto.
Además, para que se produzca la cancelación del total de la hipoteca es necesario relacionar las fincas que queremos cancelar, ya que de oficio no es posible practicar por el Registro un asiento que no haya sido solicitado.

 

Maria Ribas Sáez


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